Kupujemy
Lokale z problemem, który da się nazwać: układ, instalacje, stan techniczny, sytuacja właścicielska. Problem nazwany to problem wyceniony. Okazji, których nie umiemy policzyć, nie kupujemy - nawet tanich.
Flip liczony,nie obstawianyLiczby zamiast przeczuć
Kupujemy mieszkania poniżej ich docelowej wartości, remontujemy i sprzedajemy w Białymstoku. Cenę zakupu i kosztorys zamykamy przed aktem notarialnym - możesz wejść w taki projekt razem z nami - model współpracy dobieramy do Twojego kapitału.
- 15zrealizowanych projektów
- 26przeprowadzonych transakcji
- 4projekty prowadzone równolegle
2025 to data rejestracji,nie początek
Kult powstał w 2025 roku i to jest jedyna młoda rzecz w tej firmie. Dominik Torebko, współzałożyciel, przeprowadził ponad 200 transakcji na rynku nieruchomości i prowadził inwestycje deweloperskie obejmujące kilkadziesiąt mieszkań. Wszystko to przed założeniem spółki. Piętnaście projektów Kult to nie jest pierwsze piętnaście projektów w życiu tych ludzi.
Flip to nieremont na szybko
Flip mieszkaniowy to zakup lokalu poniżej jego docelowej wartości, usunięcie wszystkiego, co tę wartość obniża, i sprzedaż w terminie ustalonym przed zakupem. Wartość nie bierze się z farby. Bierze się z decyzji podjętych, zanim mieszkanie stanie się nasze: co da się zmienić, ile to zajmie i kto to kupi.
Remontujemy
Zakres ustalony przed pierwszym uderzeniem młotka, harmonogram tygodniowy, jedna ekipa odpowiedzialna za całość.
Sprzedajemy
Mieszkanie przygotowane do ekspozycji, cena wyjściowa liczona na podstawie transakcji z tej samej okolicy, nie na podstawie cudzych ofert.
Pięć etapów,jeden harmonogram
- 01
Analiza i wybór lokalu
Przeglądamy ogłoszenia, dzwonimy, jeździmy. Liczy się nie liczba obejrzanych mieszkań, a liczba odrzuconych.
- 02
Zakup i przekazanie
Umowa, notariusz, przejęcie kluczy, inwentaryzacja stanu zastanego z dokumentacją zdjęciową.
- 03
Projekt i remont
Plany, zakres, kosztorys, jedna ekipa. Raport z budowy raz w tygodniu, ze zdjęciami i listą tego, co poszło zgodnie z planem, a co nie.
- 04
Home staging i ekspozycja
Umeblowanie, sesja fotograficzna, wystawienie na portalach ogłoszeniowych. Na oglądanie umawia się ten, kogo zatrzymało pierwsze zdjęcie. Dlatego sesja jest u nas częścią procesu, a nie formalnością na koniec.
- 05
Sprzedaż i rozliczenie
Negocjacje, akt, rozliczenie z partnerem na podstawie zestawienia wszystkich kosztów projektu.
Podziałobowiązków
Partner wnosi kapitał, my prowadzimy projekt - od wyszukania lokalu po akt sprzedaży. Modele współpracy dobieramy do kapitału i oczekiwań partnera: nie w każdym partner finansuje zakup w całości. Zysk dzielimy wprost proporcjonalnie do wniesionego kapitału, po odliczeniu wszystkich kosztów projektu - kto wnosi więcej, bierze więcej. Udział ustalamy przed zakupem i zapisujemy w umowie. Podział obowiązków poniżej zostaje taki sam w każdym modelu.
| Etap | Partner | Kult |
|---|---|---|
| Kapitał na zakup | Całość albo część | Uzupełnienie, jeśli tak ustalimy |
| Wyszukanie i wycena lokalu | - | Całość |
| Decyzja o zakupie | Zgoda | Rekomendacja z wyceną |
| Zakres i kosztorys remontu | Wgląd | Decyzja |
| Prowadzenie budowy | - | Całość |
| Raport z postępów | Odbiorca | Raz w tygodniu w czasie remontu |
| Ekspozycja i sprzedaż | - | Całość |
| Korekta ceny wyjściowej | Decyzja wspólna | Decyzja wspólna |
| Rozliczenie projektu | Odbiorca zestawienia | Zestawienie z fakturami |
| Podział zysku | Wprost proporcjonalny do wniesionego kapitału | |
Co musi sięzgadzać
Większość mieszkań odrzucamy - i to jest ta część pracy, za którą partner nam płaci. Każde „nie” na tym etapie kosztuje jeden wyjazd. Każde „tak” postawione na złym lokalu kosztuje miesiące zamrożonego kapitału. Poniżej kryteria, na których opieramy jedno i drugie.
Kupujemy
- Lokalizacja z płynnym rynkiem. Dzielnice, w których transakcje zdarzają się co tydzień, nie co kwartał. Płynny rynek skraca czas wyjścia, a czas wyjścia to dokładnie to, co zamraża kapitał partnera.
- Metraż, na który jest kolejka. Mieszkania, których szuka najwięcej kupujących, sprzedają się najszybciej i najrzadziej wymagają korekty ceny.
- Zły układ, dobra konstrukcja. Ściany do przestawienia to szansa; strop do wymiany to nie. Koszt zmiany układu policzymy przed zakupem, koszt niespodzianki w konstrukcji - dopiero po.
- Czysta sytuacja prawna. Jeden właściciel, uregulowana księga, brak zaległości. Wszystko, co potrafi wstrzymać sprzedaż, wstrzymuje też zwrot kapitału.
- Cena z marginesem. Kupujemy poniżej wartości po remoncie na tyle, żeby projekt wyszedł na plus również wtedy, gdy remont potrwa dłużej, niż zakładamy.
Nie kupujemy
- Sporów spadkowych. Termin zależy wtedy od sądu, a nie od nas. Partnerowi dajemy harmonogram, nie nadzieję.
- Budynków w złym stanie technicznym. Remontujemy mieszkanie, nie wspólnotę. Nowa łazienka pod przeciekającym dachem to pieniądze partnera wydane na cudzy problem.
- Lokali z lokatorem. Nie prowadzimy postępowań eksmisyjnych. Nigdy - nikt nie umie podać ich terminu, a bez terminu nie ma harmonogramu.
- Rynków, których nie znamy. Poza Białymstokiem i okolicami nie mamy przewagi, a bez przewagi flip jest zwykłym zakupem mieszkania za cudze pieniądze.
- Okazji bez wyceny. Jeśli nie umiemy policzyć wyjścia, nie wchodzimy. Niska cena wejścia nie jest argumentem, dopóki nie wiadomo, po ile się wychodzi.
Piętnaścieprojektów,dwadzieścia sześćtransakcji
Zakres jest w każdym z nich ten sam: remont kompleksowy, jedna ekipa, jeden harmonogram.
Kolejowa
Oleńki
Stokrotki
Vena
Elektryczna
Witosa
Porosły
Kalinowa
Włókiennicza
Dwie osoby,jedna odpowiedzialność
Przed zakupem
Dominik Torebko
Ponad 200 przeprowadzonych transakcji na rynku nieruchomości. Inwestycje deweloperskie obejmujące kilkadziesiąt mieszkań. W Kult odpowiada za wybór lokali, wycenę, negocjacje i relacje z partnerami - czyli za wszystkie decyzje podejmowane przed zakupem.
Po zakupie
Kamil Kamiński
Programista z wieloletnim doświadczeniem zdobytym w największych firmach w Polsce i Europie - projektował, wdrażał i prowadził tworzenie oprogramowania, czyli pracę, w której harmonogram i budżet rozlicza się co tydzień. W Kult odpowiada za prowadzenie remontu, raporty z budowy i rozliczenie projektu - czyli za wszystko, co dzieje się po zakupie.
Pytaniapartnera
Rekomendację przygotowujemy my - z wyceną, kosztorysem i zakładanym terminem wyjścia. Zgodę na zakup wydaje partner. Bez jego akceptacji nie kupujemy.
Zestawienie wszystkich kosztów projektu wraz z fakturami, od ceny zakupu po prowizję pośrednika. Zysk liczony po odliczeniu tych kosztów i dzielony wprost proporcjonalnie do wniesionego kapitału.
Tak. Na spotkaniu pokazujemy pełne zestawienie kosztów i wyniku wybranego projektu.
Rozmowa, przegląd dotychczasowych projektów, ustalenie zakresu i podpisanie umowy - zanim wskażemy konkretny lokal. Dopiero potem zaczynamy szukać pod ten projekt.
Masz pomysłna flipa?Porozmawiajmy
Masz konkretny lokal na oku, mieszkanie do sprzedania albo kapitał, który ma pracować - napisz. Na pierwszym spotkaniu pokazujemy pełne zestawienie kosztów i wyniku zakończonego projektu, to samo, które dostaje partner po sprzedaży. Wtedy sam ocenisz, czy jest o czym rozmawiać. Mówimy wprost, jeśli nie widzimy sensu we współpracy.
- kontakt@kultinvest.pl
- ul. Kraszewskiego 30/23, 15-025 Białystok
- NIP 966 220 34 74